![](https://digital-build.ru/wp-content/themes/digital-build/img/logo2.png"){kind=logo}
Оглавление
- Польза цифровых активов
- С какими сложностями можно столкнуться
- Как повлияют токенизированные активы на рынок недвижимости
- Перспективы токенизации недвижимости
- Выводы
В предыдущей части нашего материала о токенизации недвижимости мы рассказали, как объект строительства, а впоследствии жилая или коммерческая недвижимость могут быть токенизированы благодаря разработкам в области цифровых двойников.
Системный анализ индустрии позволяет заимствовать и адаптировать успешный зарубежный опыт. Разобрав, что такое недвижимость как токенизированный актив, в этой статье рассмотрим пользу его механизмов, возможные сложности и дальнейшие перспективы, а также коротко поговорим о смарт-контрактах и блокчейне в недвижимости.
Польза цифровых активов
Инвестиции
На протяжении последних 7 лет можно наблюдать подъем инвестиционного движения. Сегодня наиболее сильные позиции занимает рынок ценных бумаг, увеличивается спрос на криптовалюты. Но недвижимость — это особый класс активов, который предлагает инвестору как стабильный денежный поток, так и рост стоимости с течением времени. Сегодня крупными инвесторами недвижимости все еще являются юридические лица, обладающие достаточным доходом и финансово-юридическим инструментарием. Токенизация предлагает адаптировать применение смарт-контрактов, которые позволят привлечь в качестве участников новых игроков — физических лиц.
Между фирмой, владеющей недвижимостью, выпускающей токены (эмитентом) и инвестором (также юридическим лицом или физическим) заключается смарт-контракт. Последовательность по связке недвижимого имущества (принадлежащего фирме) и доходов инвестора в смарт-контракте выглядит следующим образом:
- создание эмитентом публичного корпоративного решения о выпуске токенов, поиске инвесторов;
- акцепт корпоративного решения инвестором;
- размещение акта через защищенную распределенную файловую систему (технология гарантирует, что юридический документ имеет фиксированный онлайн-адрес, а сам файл после публикации невозможно подделать).
Следовательно, инвесторы, владеющие токенами, могут использовать это корпоративное решение для подачи апелляции в суд, если эмитент прекратит их выплаты. Поскольку платежи осуществляются через смарт-контракт, они записываются в блокчейне и должны использоваться в качестве доказательства в случае возникновения судебного спора.
Единственным переменным фактором, связанным с токенизацией недвижимости, является оценка стоимости имущества. Не исключены случаи, когда разные оценщики с одинаковыми инструментами и квалификацией могут представить разницу в 10−20%.
Оценка собственности как токенизированного актива гораздо более динамична и не может полагаться исключительно на традиционную модель. По этой причине токен-платформы разрабатывают новые модели оценки недвижимости, основанные на учете доли токенизированной части в капитале собственности.
Цифровой актив как форма финансирования
Теперь представим владельца здания с офисными площадями, которые сдаются в аренду. Здание давно не ремонтировалось, из-за чего аренда приносит мало прибыли. У конкурента поблизости дела идут значительно лучше из-за более привлекательного состояния собственности. Чтобы исправить положение требуется провести ремонт, на который, к сожалению, нет средств. Тогда в качестве финансирования можно провести токенизацию.
Это можно сделать при двух условиях:
- Токены не дают права собственности на актив.
- Право распоряжения зданием остается за собственником.
Подобное инвестирование дает право на часть прибыли от аренды или фиксированные дивидендные выплаты. Для обладателей токенов это инвестиционный актив, причем рискованный. Проблема в том, что собственник может собрать деньги, сделать ремонт и затем продать здание, оставив инвесторов ни с чем. Возможно установление низких ставок, что грозит снижением доходности токенов. Это позволит собственнику скупить токены по минимальным ценам, после чего ставки можно поднять до рыночного уровня.
Избежать неблагоприятного сценария можно в случае, если эмитент поднимет привлекательность таких инвестиций — возьмет на себя обязательства не продавать недвижимость и не действовать против выгоды инвесторов. Можно также ввести ограниченное управление активами, например, в вопросе выбора ставок и арендосъемщиков. Или делегировать управление третьей стороне.
Упрощение процедуры банкротства
Токены, как и криптовалюта, не находятся в прямом правовом поле законодательства РФ. Но в делах о банкротстве уже возникают споры о будущем конкурсной массы должника.
Если отталкиваться от практики банкротства физических лиц, то самым обсуждаемым судебным делом по включению криптовалюты в конкурсную массу стало дело Царькова. В ходе процесса суд признал криптовалюту имуществом.
С точки зрения принципов разумности и добросовестности криптовалюта и токены наравне с другими объектами гражданских прав должны включаться в конкурсную массу,
Однако в случае с имуществом как токенизированным активом возникает вопрос о том, может ли быть обращен к взысканию токен, который тождественен единственному пригодному для проживания жилью? Многое в квалификации данного вопроса будет зависеть от ряда условий, определяемых даже не законом, а индивидуально, в судебном процессе.
Вместе с тем токен, обладающий свойствами персонализированной принадлежности, может стать как для кредитора, так и для суда основанием для безоговорочного приобщения его к имуществу должника.
С какими сложностями можно столкнуться
Отсутствие законодательства
В случае определения правовой судьбы токенов на недвижимость, следует разделить активы на цифровые и токенизированные. Их часто путают и ошибочно полагают, что это одно и то же.
Сегодня выпуск, учет и оборот цифровых активов урегулирован Федеральным законом
А у токенизированных активов нет самостоятельного законодательства. Они не могут регулироваться общими положениями о цифровых правах и активах.
Стоимость, мошенничество и отсутствие специалистов
Рынок токенизации недвижимости обладает рисками, о которых молчат блокчейн-стартапы. Инвестиционная привлекательность, рост ликвидности и доходности представляется магнитом для дивидендов. Но, как и венчурная инвестиция, токенизация имущества на протяжении ближайшего времени, до появления единых площадок и широкого круга потребителей, будет обладать и свойствами потенциально-криминогенного фактора. Его суть заключается в появлении и развитии «отраслевой преступности».
Обязательно будут появляться фирмы, в лучшем случае, «играющие в хорошую репутацию», в худшем — осуществляющие мошеннические схемы по присвоению токена. Именно поэтому вслед за разработкой законодательства, его совершенствованием, с новыми профессиональными вызовами предстоит эффективно справляться правоохранительным органам.
На данный момент рынок токенов недвижимости — это десятки платформ с узкой аудиторией и несколькими наборами токенов. Купить такие токены просто, а вот продать практически невозможно. Более того, токенизация прав на недвижимость вовсе не означает, что все токены моментально раскупят. Крупным инвесторам токены не нужны, а наплыв мелких неплатежеспособных розничных инвесторов лишь снижает стоимость актива. К тому же, это прямой путь к надуванию «финансового пузыря».
Как повлияют токенизированные активы на рынок недвижимости
Ускорение передачи прав
Главный плюс токенизации — скорость транзакций. Оплата занимает всего 10 минут и нет необходимости в банковской системе. Если учитывать законодательство Европейского Союза, то покупка жилых и офисных помещений позволяет сэкономить на налогах — сделки с недвижимостью за криптовалюту считаются свободными от налога с оборота и НДС.
Поэтому многие преимущества токенов и их риски могут быть урегулированы национальным законодательством. Так, исходя из позиции Центрального Банка России и работ профильных комитетов Государственной Думы, в настоящее время в разработке находится законопроект, регулирующий вопросы статуса и оборота криптовалют, майнинга. Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков подчеркивает, что, согласно документу, криптовалюты могут использоваться в качестве средства платежа за пределами страны. Откроет ли данное положение возможность для транснациональной токенизации зарубежной недвижимости в РФ — становится краеугольным вопросом практической реализации потенциала токенизации. Как было рассмотрено выше, токен способен упростить процесс передачи права собственности от продавца к продавцу. Но пока выпускаемые в обращение NFT не могут обеспечить переход права собственности на тот или иной объект недвижимости в России. В таком случае предстоит, вероятно, дорогостоящее и длительное формирование внутренней инфраструктуры токенизации недвижимости.
Ликвидность объектов недвижимости
Токенизация недвижимости влияет на ее ликвидность, т.к. допускает долевое владение и открывает новые возможности для потенциальных инвесторов. Например, неликвидный объект недвижимости становится рискованной инвестицией для одного владельца. Но если инвесторов несколько, то возможные убытки пропорционально уменьшаются. В таком случае транзакциями невозможно манипулировать, что, в свою очередь, создает более безопасную и надежную систему, укрепляет доверие к рынку и выстраивает систему противодействия мошенничеству.
Однако для того, чтобы любой из токенизированных рынков приобрел достаточную глубину, необходим высокий спрос на регулярную торговлю. Это, в свою очередь, требует, чтобы переход к токенизированной форме рынка был достаточно масштабным. Готовность рынка также является ключевым условием для бесперебойной работы любой токенизированной экосистемы. При отсутствии связи между внутренними и внешними рынками, торговля токенизированными активами может стать фрагментированной.
Перспективы токенизации недвижимости
Токенизация недвижимости может выйти за пределы финансового инструмента и стать неотъемлемой частью умного дома.
Важной технологией десятилетия является Интернет-вещей — система, объединяющая физические вещи, которые обмениваются между собой информацией. В новом десятилетии токенизированные объекты недвижимости окажутся способны узнавать в держателях токенов своих владельцев. Наделенные искусственным интеллектом дома и квартиры не допустят к себе людей, не имеющих специального закрытого ключа, связанного с принадлежащим им токеном.
Выводы
- Современные технологии строительства уже предлагают создание цифровых двойников. Так реальные объекты недвижимости получают свою копию в виртуальной реальности с возможностью актуального скрининга состояния сооружения. Однако возможно и иное использование цифрового двойника — в виде цифрового актива или токена.
- По своей сути токенизация недвижимости — это приобретение прав на имущество и дальнейшее распоряжение ими через виртуальное защищенное воплощение объекта — токен.
В таком случае токен объекта недвижимости является эквивалентом реального сооружения, а вся необходимая уникальная и юридически значимая информация становится звеном защищенных данных блокчейн-платформ. - К особенностям токенизации можно отнести: расширение инвестиционного участия, переоценку ликвидности недвижимости, упрощение процедур получения и передачи прав на недвижимость, образование защищенной связи между имуществом и владельцем токена.
- Формирование рынка токенизации недвижимости в России имеет все основания для запуска. Этот момент остается лишь вопросом ближайшего времени. Первым шагом на пути к распространению данных технологий будет разработка и введение в действие законов о криптовалюте, токенах, майнинге.
Читать первую часть:
Токенизация объектов строительства: недвижимость как цифровой актив