25.11.2022

Недвижимость как токенизированный актив: плюсы, минусы и перспективы

Недвижимость как токенизированный актив: плюсы, минусы и перспективы

Оглавление

  1. Польза цифровых активов
  2. С какими сложностями можно столкнуться
  3. Как повлияют токенизированные активы на рынок недвижимости
  4. Перспективы токенизации недвижимости
  5. Выводы

В предыдущей части нашего материала о токенизации недвижимости мы рассказали, как объект строительства, а впоследствии жилая или коммерческая недвижимость могут быть токенизированы благодаря разработкам в области цифровых двойников.

Системный анализ индустрии позволяет заимствовать и адаптировать успешный зарубежный опыт. Разобрав, что такое недвижимость как токенизированный актив, в этой статье рассмотрим пользу его механизмов, возможные сложности и дальнейшие перспективы, а также коротко поговорим о смарт-контрактах и блокчейне в недвижимости.

Польза цифровых активов

Инвестиции

На протяжении последних 7 лет можно наблюдать подъем инвестиционного движения. Сегодня наиболее сильные позиции занимает рынок ценных бумаг, увеличивается спрос на криптовалюты. Но недвижимость — это особый класс активов, который предлагает инвестору как стабильный денежный поток, так и рост стоимости с течением времени. Сегодня крупными инвесторами недвижимости все еще являются юридические лица, обладающие достаточным доходом и финансово-юридическим инструментарием. Токенизация предлагает адаптировать применение смарт-контрактов, которые позволят привлечь в качестве участников новых игроков — физических лиц.

Между фирмой, владеющей недвижимостью, выпускающей токены (эмитентом) и инвестором (также юридическим лицом или физическим) заключается смарт-контракт. Последовательность по связке недвижимого имущества (принадлежащего фирме) и доходов инвестора в смарт-контракте выглядит следующим образом:

  • создание эмитентом публичного корпоративного решения о выпуске токенов, поиске инвесторов;
  • акцепт корпоративного решения инвестором;
  • размещение акта через защищенную распределенную файловую систему (технология гарантирует, что юридический документ имеет фиксированный онлайн-адрес, а сам файл после публикации невозможно подделать).

Следовательно, инвесторы, владеющие токенами, могут использовать это корпоративное решение для подачи апелляции в суд, если эмитент прекратит их выплаты. Поскольку платежи осуществляются через смарт-контракт, они записываются в блокчейне и должны использоваться в качестве доказательства в случае возникновения судебного спора.

Единственным переменным фактором, связанным с токенизацией недвижимости, является оценка стоимости имущества. Не исключены случаи, когда разные оценщики с одинаковыми инструментами и квалификацией могут представить разницу в 10−20%.

Оценка собственности как токенизированного актива гораздо более динамична и не может полагаться исключительно на традиционную модель. По этой причине токен-платформы разрабатывают новые модели оценки недвижимости, основанные на учете доли токенизированной части в капитале собственности.

Цифровой актив как форма финансирования

Теперь представим владельца здания с офисными площадями, которые сдаются в аренду. Здание давно не ремонтировалось, из-за чего аренда приносит мало прибыли. У конкурента поблизости дела идут значительно лучше из-за более привлекательного состояния собственности. Чтобы исправить положение требуется провести ремонт, на который, к сожалению, нет средств. Тогда в качестве финансирования можно провести токенизацию.

Это можно сделать при двух условиях:

  1. Токены не дают права собственности на актив.
  2. Право распоряжения зданием остается за собственником.

Подобное инвестирование дает право на часть прибыли от аренды или фиксированные дивидендные выплаты. Для обладателей токенов это инвестиционный актив, причем рискованный. Проблема в том, что собственник может собрать деньги, сделать ремонт и затем продать здание, оставив инвесторов ни с чем. Возможно установление низких ставок, что грозит снижением доходности токенов. Это позволит собственнику скупить токены по минимальным ценам, после чего ставки можно поднять до рыночного уровня.

Избежать неблагоприятного сценария можно в случае, если эмитент поднимет привлекательность таких инвестиций — возьмет на себя обязательства не продавать недвижимость и не действовать против выгоды инвесторов. Можно также ввести ограниченное управление активами, например, в вопросе выбора ставок и арендосъемщиков. Или делегировать управление третьей стороне.

Упрощение процедуры банкротства

Токены, как и криптовалюта, не находятся в прямом правовом поле законодательства РФ. Но в делах о банкротстве уже возникают споры о будущем конкурсной массы должника.

Если отталкиваться от практики банкротства физических лиц, то самым обсуждаемым судебным делом по включению криптовалюты в конкурсную массу стало дело Царькова. В ходе процесса суд признал криптовалюту имуществом.

С точки зрения принципов разумности и добросовестности криптовалюта и токены наравне с другими объектами гражданских прав должны включаться в конкурсную массу, т. е. считаться имуществом. Такой подход суда признается наиболее правильным. Отсутствие упоминания в законе криптовалюты и токенов не должно приводить к ущемлению прав кредиторов. В противном случае создается прецедент для недобросовестного поведения должников, которые будут «переводить» свое имущество в криптовалюту и токены для предотвращения обращения взыскания на данные активы. В случае продажи объекта недвижимости все денежные средства направляются на погашение владельцам токенов, в том числе при процедуре ликвидации юридического лица.

Однако в случае с имуществом как токенизированным активом возникает вопрос о том, может ли быть обращен к взысканию токен, который тождественен единственному пригодному для проживания жилью? Многое в квалификации данного вопроса будет зависеть от ряда условий, определяемых даже не законом, а индивидуально, в судебном процессе.

Вместе с тем токен, обладающий свойствами персонализированной принадлежности, может стать как для кредитора, так и для суда основанием для безоговорочного приобщения его к имуществу должника.

С какими сложностями можно столкнуться

Отсутствие законодательства

В случае определения правовой судьбы токенов на недвижимость, следует разделить активы на цифровые и токенизированные. Их часто путают и ошибочно полагают, что это одно и то же.

Сегодня выпуск, учет и оборот цифровых активов урегулирован Федеральным законом от 31.07.2020 N 259-ФЗ. Они отнесены к группе цифровых прав (ст. 141.1 Гражданского Кодекса РФ), которые охватывают категории требования денег, участия в капитале непубличных акционерных обществ, права по ценным бумагам и передачу права их требования. Цифровые активы могут участвовать в сделках с недвижимостью, но токенами они являться не будут.

А у токенизированных активов нет самостоятельного законодательства. Они не могут регулироваться общими положениями о цифровых правах и активах.

Стоимость, мошенничество и отсутствие специалистов

Рынок токенизации недвижимости обладает рисками, о которых молчат блокчейн-стартапы. Инвестиционная привлекательность, рост ликвидности и доходности представляется магнитом для дивидендов. Но, как и венчурная инвестиция, токенизация имущества на протяжении ближайшего времени, до появления единых площадок и широкого круга потребителей, будет обладать и свойствами потенциально-криминогенного фактора. Его суть заключается в появлении и развитии «отраслевой преступности».

Обязательно будут появляться фирмы, в лучшем случае, «играющие в хорошую репутацию», в худшем — осуществляющие мошеннические схемы по присвоению токена. Именно поэтому вслед за разработкой законодательства, его совершенствованием, с новыми профессиональными вызовами предстоит эффективно справляться правоохранительным органам.

На данный момент рынок токенов недвижимости — это десятки платформ с узкой аудиторией и несколькими наборами токенов. Купить такие токены просто, а вот продать практически невозможно. Более того, токенизация прав на недвижимость вовсе не означает, что все токены моментально раскупят. Крупным инвесторам токены не нужны, а наплыв мелких неплатежеспособных розничных инвесторов лишь снижает стоимость актива. К тому же, это прямой путь к надуванию «финансового пузыря».

Как повлияют токенизированные активы на рынок недвижимости

Ускорение передачи прав

Главный плюс токенизации — скорость транзакций. Оплата занимает всего 10 минут и нет необходимости в банковской системе. Если учитывать законодательство Европейского Союза, то покупка жилых и офисных помещений позволяет сэкономить на налогах — сделки с недвижимостью за криптовалюту считаются свободными от налога с оборота и НДС.

Поэтому многие преимущества токенов и их риски могут быть урегулированы национальным законодательством. Так, исходя из позиции Центрального Банка России и работ профильных комитетов Государственной Думы, в настоящее время в разработке находится законопроект, регулирующий вопросы статуса и оборота криптовалют, майнинга. Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков подчеркивает, что, согласно документу, криптовалюты могут использоваться в качестве средства платежа за пределами страны. Откроет ли данное положение возможность для транснациональной токенизации зарубежной недвижимости в РФ — становится краеугольным вопросом практической реализации потенциала токенизации. Как было рассмотрено выше, токен способен упростить процесс передачи права собственности от продавца к продавцу. Но пока выпускаемые в обращение NFT не могут обеспечить переход права собственности на тот или иной объект недвижимости в России. В таком случае предстоит, вероятно, дорогостоящее и длительное формирование внутренней инфраструктуры токенизации недвижимости.

Иллюстрация: demo.iowntoken.com/real-estate-tokenization

Ликвидность объектов недвижимости

Токенизация недвижимости влияет на ее ликвидность, т.к. допускает долевое владение и открывает новые возможности для потенциальных инвесторов. Например, неликвидный объект недвижимости становится рискованной инвестицией для одного владельца. Но если инвесторов несколько, то возможные убытки пропорционально уменьшаются. В таком случае транзакциями невозможно манипулировать, что, в свою очередь, создает более безопасную и надежную систему, укрепляет доверие к рынку и выстраивает систему противодействия мошенничеству.

Однако для того, чтобы любой из токенизированных рынков приобрел достаточную глубину, необходим высокий спрос на регулярную торговлю. Это, в свою очередь, требует, чтобы переход к токенизированной форме рынка был достаточно масштабным. Готовность рынка также является ключевым условием для бесперебойной работы любой токенизированной экосистемы. При отсутствии связи между внутренними и внешними рынками, торговля токенизированными активами может стать фрагментированной.

    Подпишитесь на рассылку
    Раз в неделю будем присылать вам самые интересные материалы

    Перспективы токенизации недвижимости

    Токенизация недвижимости может выйти за пределы финансового инструмента и стать неотъемлемой частью умного дома.

    Важной технологией десятилетия является Интернет-вещей — система, объединяющая физические вещи, которые обмениваются между собой информацией. В новом десятилетии токенизированные объекты недвижимости окажутся способны узнавать в держателях токенов своих владельцев. Наделенные искусственным интеллектом дома и квартиры не допустят к себе людей, не имеющих специального закрытого ключа, связанного с принадлежащим им токеном.

    Выводы

    1. Современные технологии строительства уже предлагают создание цифровых двойников. Так реальные объекты недвижимости получают свою копию в виртуальной реальности с возможностью актуального скрининга состояния сооружения. Однако возможно и иное использование цифрового двойника — в виде цифрового актива или токена.
    2. По своей сути токенизация недвижимости — это приобретение прав на имущество и дальнейшее распоряжение ими через виртуальное защищенное воплощение объекта — токен.
      В таком случае токен объекта недвижимости является эквивалентом реального сооружения, а вся необходимая уникальная и юридически значимая информация становится звеном защищенных данных блокчейн-платформ.
    3. К особенностям токенизации можно отнести: расширение инвестиционного участия, переоценку ликвидности недвижимости, упрощение процедур получения и передачи прав на недвижимость, образование защищенной связи между имуществом и владельцем токена.
    4. Формирование рынка токенизации недвижимости в России имеет все основания для запуска. Этот момент остается лишь вопросом ближайшего времени. Первым шагом на пути к распространению данных технологий будет разработка и введение в действие законов о криптовалюте, токенах, майнинге.

    Читать первую часть:
    Токенизация объектов строительства: недвижимость как цифровой актив