Цифровизация играет особую роль в управлении девелоперскими проектами, начиная с инвестиционного этапа и завершая эксплуатацией объектов недвижимости. О том, как это работает, «Цифровому строительству» рассказал Cемён Тимохин, директор по стратегическому развитию и цифровизации ГК «Гранель».
— С чего началась цифровая трансформация в ГК «Гранель»? Был ли какой-то стимул для этого?
— В 2019 году, когда я пришел в девелопмент из финансовой отрасли, меня удивило, что застройщики уделяли недостаточно внимания вопросам цифровизации. Но с тех пор прошло много событий, рынок и отрасль сильно поменялись, и сегодня девелоперы, которые не занимаются внедрением цифровых решений, не конкурентоспособны.
Отношение к нашей сфере начало быстро меняться с периода ковида. Пандемия заставила компании обратить внимание на эффективность внутренних процессов, а онлайн-формат взаимодействия и работы начал развивать инструменты контроля за процессами, в том числе качественно иным стало взаимодействие с клиентами. Затем все мы стали свидетелями серьёзных изменений в геополитической обстановке. Девелоперы оказались в непростой ситуации, поскольку сильно зависели от западных решений, а уход ключевых западных ИТ-вендоров с российского рынка стимулировал развитие отечественных цифровых решений и сервисов. В 2024—2025 годах поменялась финансовая ситуация в девелопменте из-за отмены и трансформации ряда ипотечных госпрограмм. При этом стоимость фондирования, напротив, увеличилась — с ростом ставки ЦБ и другими экономическими факторами. В результате темпы продаж начали снижаться, а затраты на реализацию проектов — ощутимо расти. Всё это стимулировало застройщиков усиливать контроль за себестоимостью и сроками реализации проектов, что без цифровизации и ИТ-инструментов крайне затруднительно. За этот же период развились технологии в области искусственного интеллекта и роботизации, отношение к цифровизации также претерпело серьёзные изменения — и все это за четыре с небольшим года.
Наша компания не исключение. Мы сфокусированы на совершенствовании инструментов управления и контроля за девелоперскими проектами за счет внедрения современных инструментов цифровизации и использования современных аналитических решений на всех этапах девелоперского цикла. Наша цель — дать все необходимые инструменты бизнесу для принятия стратегических и тактических решений с опорой на проверенные данные, максимально повысить демократизацию данных в компании. Много внимания уделяем повышению эффективности рабочих процессов. Стараемся замещать рутинные операции автоматизацией и высвобождать время сотрудников на более важные в стратегическом плане задачи.
— Какие цифровые технологии вы применяете при строительстве своих объектов?
— Мы не пытаемся здесь изобретать велосипед и к выбору цифровых инструментов управления девелоперскими проектами подходим максимально рационально. Ключевой фокус — на гармонизацию архитектуры выбираемых решений с точки зрения дальнейших интеграций, обмена данными и оптимальной стоимости владения целевой инфраструктурой. Подбираемые решения должны легко интегрироваться в текущий ландшафт и при этом не вызывать сложностей как у текущей ИТ-команды, так и у пользователей при внедрении и использовании. Цифровые подходы должны быть в некотором смысле знакомы и привычны или достаточно просты для освоения. Такой подход существенно сокращает как сроки, так и стоимость внедрения.
Из того что уже удалось сделать в этом году, мы внедрили новую платформу СОД (среда общих данных), что существенно ускоряет обмен документами в проектах, в разы сокращает вероятность ошибок при работе с документацией и повышает качество и скорость взаимодействия между всеми участниками проекта. Занимаемся внедрением инструмента консолидированного планирования, что позволит в будущем оптимизировать усилия при выборе и оценке финансовой эффективности инвестпроектов, максимально ускорить сроки в принятии важных стратегических решений. Мы также завершаем внедрение единого инструмента по управлению проектами, что поможет лучше контролировать, и что происходит в проектах, и как это происходит. А заранее продуманные интеграции и обмены данными позволят нам оперативно разрабатывать для бизнеса в нашей корпоративной BI-системе новые дашборды и отчетность, которые бы содержали консолидированные данные — единый источник правды. Кстати, новую систему BI мы развернули тоже в начале года, это отечественное решение и на текущий момент у нас практически реализован весь контур отчетности для блока продаж в новом инструменте.
Мы многое делаем в направлении цифровизации, только в этом году у нас в рамках стратегии по всем направлениям бизнеса должно быть реализовано более 30 значимых проектов цифровизации.
— А на этапе эксплуатации есть ли цифровые решения?
Конечно, в целом направление эксплуатации имеет широкий набор инструментов как для взаимодействия с клиентами, так и для управления внутренними процессами. К примеру, в УК, обеспечивающей эксплуатацию МКД, есть мобильное приложение клиента, свой Web-портал, чтобы более эффективно взаимодействовать с клиентом, это позволяет управлять потоком поступающих заявок. В компании организована единая диспетчерская функция. В планах у нас совершенствование процессов ТОИР.
В направлении коммерческой недвижимости мы в этом году реализуем переход на облачную систему управления и эксплуатации недвижимостью, что позволит повысить контроль за внутренними процессами УК, а также улучшит сервисы взаимодействия с арендаторами. В планах внедрение умных счетчиков. Нам важно повысить скорость получения информации по коммунальным расходам и сделать этот процесс, насколько это возможно, без участия человека.
— Какие эффекты вы видите от внедрения цифровых инструментов?
— Прежде всего, это измеримость и прозрачность в бизнесе для собственника и топ-менеджеров команды в конкретный момент времени, что позволяет своевременно реагировать на отклонения в реализуемых проектах, на рыночную ситуацию, на внешние изменения. Компании важно быстро осознавать необходимость в корректировки тактики и, возможно, бизнес-стратегии.
Конкретными эффектами можно обозначить
— рост скорости принятия управленческих решений, повышение объективности в принимаемых решениях (дашборды и отчетность в BI-системе позволяют блоку продаж оперативно корректировать стоимость, менять стратегию в каналах привлечения клиентов);
— рост скорости обмена документами и ускорение договорного процесса, ЭДО позволило сократить время на согласование актов КС-2 с 27 дней до 7;
— повышение контроля за сроками реализации проекта (имеем возможность своевременно реагировать на сдвиг сроков на конкретном этапе проекта);
— повышение контроля за себестоимостью девелоперского проекта;
— повышение эффективности персонала, автоматизация процессов (внедрение ЭДО и КЭДО сокращает трудозатраты на рутинную деятельность — в среднем от 20 до 30%).
— Какие перспективы вы видите у ИИ в строительстве?
— На текущий момент общая зрелость решений позволяет применять технологии при решении локальных конкретных задач, и широкого распространения в нашей компании они пока не получили. Можно отметить следующие примеры использования:
— использование машинного зрения на строительных объектах (контроль строительного объекта, пропускной режим);
— использования генеративных сетей и LLM-моделей при работе с документацией (объемные договоры, судебные дела
— роботизация функций по сбору и обработке информации, в том числе из публичных источников.
Уже сейчас данные технологии экономят сотни человеко-часов нашим сотрудникам.
— Как вы видите строительную площадку будущего через 5−10 лет? Какие технологии наиболее перспективны для масштабного применения?
— Непросто выступать в роли футуролога, но как мне кажется, развитие технологий подтолкнёт к изменению культуры и развитию способов коммуникации и взаимодействия. Это может сказаться на развитии ИЖС, т.к. позволит значительной части населения уехать из «города». Сейчас мы достаточно сильно привязаны к городской инфраструктуре, но, вероятно, в будущем такие ограничения могут быть сняты. Конечно же, это сильно повлияет на будущее девелоперского бизнеса.
В строительстве многоквартирных домов (МКД) в течение 10 лет мы будем наблюдать, как сокращается участие человека во многих процессах в строительстве. Использование робототехники при гибридном участии человека как оператора «процесса» будет всё больше и больше распространяться. А с развитием технологий 3D-печати в строительстве, появлением автономных машин по разным видам работ будут существенно расти скорость и качество реализации проектов, вырастет безопасность на объектах из-за снижения влияния человеческого фактора.
При проектировании, как мне кажется, нас ждут серьёзные изменения. Сейчас цифровые инструменты на базе ИИ в ПИР больше вспомогательные, ответственность за проектирование объекта по законодательству несёт человек. Но в будущем, при изменении нормативно-правовой базы, полный цикл проектирования и выпуск документов стадии «П» и «Р» может стать полностью автоматизированным и без участия человека. Нам останется только формировать критерии и параметры проекта и передавать инструментам генеративного проектирования. Это приведет к сокращению сроков проектирования с 6−9 месяцев до нескольких дней, а, может, и часов. Уже сейчас есть решения на рынке, которые могут автоматически спроектировать генплан, спланировать квартирографию в заданных габаритах наружных стен типовых МКД. Такие инструменты очень быстро развиваются и уже используются некоторыми девелоперами.
Решения на базе ИИ применяются для многих творческих задач, создания визуализации
Надо отметить, что мы живем в очень интересное время и будем свидетелями серьёзнейших изменений ввиду развития технологий искусственного интеллекта.