25.11.2022

Токенизация объектов строительства: недвижимость как цифровой актив

Токенизация объектов строительства: недвижимость как цифровой актив

Оглавление

  1. Как устроен процесс токенизации недвижимости
  2. Кто занимается токенизацией недвижимости
  3. Механизмы токенизации
  4. Лидеры направления токенизации
  5. Токенизация недвижимости на территории СНГ
  6. Запуск токен-инвестирования в недвижимость: учимся на примере Беларуси

Токенизация строительства упрощает процесс получения прав на объект недвижимости. Помимо этого, она даёт возможность выходить на рынок мелким инвесторам и выступает в качестве формы финансирования дорогостоящих проектов.

В этой статье расскажем, как происходит процесс перевода физического объекта недвижимости в цифровой актив. Вы познакомитесь с практиками зарубежных стран и узнаете, можно ли получить такую услугу на отечественном рынке и возможна ли сегодня покупка недвижимости за криптовалюту.

Как устроен процесс токенизации недвижимости

Что такое цифровой двойник и зачем он нужен

С 1 января 2022 г. в России начал действовать ГОСТ Р 57 700.37−2021 — первый в мире стандарт в области цифровых двойников изделий, например, механизмов или узлов строительных конструкций. У этой технологии есть ряд ценных качеств, которые помогают улучшить процессы проектирования, производства и эксплуатации объекта недвижимости.

Цифровой двойник выполняет роль некоего хранилища, которое отвечает за визуальное представление и наполнение информацией прототипа реального объекта недвижимости. Это похоже на своеобразное миниатюрное моделирование. Функциональная роль процесса — обработка результатов тестирования, максимально приближенных к эксплуатационным характеристикам реальных экземпляров.

Сейчас BIM технологии (информационная модель зданий) применяется и в сфере строительства. Однако BIM на практике охватывает не все этапы строительства и эксплуатации зданий — подрядчики не хотят внедрять новые технологии. Это дорого и за их работой сложно следить.

Чтобы решить эту проблему, нужен сквозной цифровой контроль объекта на разных этапах строительства и эксплуатации. Сейчас уже ведутся разработки по созданию такого рода цифровой платформы. Поэтому следующий закономерный и эффективный шаг — разработка цифрового двойника самого здания, который объединяет данные обо всех системах на объекте и содержит в себе только актуальные сведения.

Как перевести физический актив в цифровой

Цифровые двойники можно использовать в качестве цифрового актива или токена на NFT-рынке — это считается одним из самых перспективных направлений.

Анализ особенностей процесса токенизации позволяет описать его как представление существующего физического актива в распределенном реестре (самый известный из них — блокчейн).

Цифровые активы недвижимости могут быть интересны российским застройщикам. Например, с помощью алгоритмов «распределенного реестра» можно продавать по долям коммерческую недвижимость и расширять круг потенциальных инвесторов. Это удобно, потому что не нужно тратить время на поиски одного якорного арендатора или будущего инвестора-собственника. Правда, пока непонятно, как устроен процесс получения дохода каждым собственником от совместной сдачи в аренду объекта недвижимости.
К сожалению, российское законодательство пока не регулирует процессы и операции, связанные с токенами. А цифровые активы недвижимости в России находятся вне правового поля — им еще только предстоит получить свой юридический статус.

Виталий, юрист

Токенизация недвижимости отличается представлением цифрового двойника здания в распределенном реестре. Это позволяет произвести секьюритизацию цифрового актива, деление актива на цифровые части и закрепление прав на них в виртуальном виде. Токенизируются лишь права учета и управления активом. Покупатель такого токена частично становится владельцем здания. Но также можно токенизировать права на часть прибыли от аренды или назначить на каждый токен фиксированные выплаты. С юридической точки зрения, владелец NFT является владельцем имущества. Учитывая обозначенную совокупность характеристик токена-недвижимости, требуется проработка законодательства, регламентирующего переход объекта из реального в виртуальный.

Владелец криптовалюты может приобрести недвижимость практически в любой точке земного шара за несколько минут. В последнее время в этом отношении популярны и платформы, предоставляющие возможность токенизации прав на недвижимость через блокчейн.

Для другой стороны бизнеса — строительных компаний и риэлтерских агентств — токенизация предлагает более простой способ привлечения средств на новые проекты и увеличение ликвидности. В большинстве случаев такие модели используют смарт-контракты — еще одно чудо, которое принесла нам эпоха блокчейна. Смарт-контракты регулируют отношения между сторонами автоматически, безопасно и беспристрастно, эффективно снижая риск подмены, внесения изменений, взяток или мошенничества.

Как оформляются сделки

Блокчейн-сервисы для сделок в этой сфере стали целью крупнейших мировых финансовых корпораций и IT-компаний. Анализ зарубежного опыта позволяет оценить юридический инструментарий, выявить и изучить поведение рынка недвижимости. На текущем этапе своего развития способы проведения сделок по токенизации недвижимости отличаются отсутствием единообразного подхода и зависят от множества факторов:

  • юрисдикция (система законодательства, регулирующая положения о токенизации, устройстве финансовой системы, налогообложении);
  • вид сделки (купля-продажа, аренда, инвестиционный проект, долевое участие и т. д.);
  • стоимость актива;
  • ликвидность актива;
  • количество токенов;
  • стоимость услуг.

Например, если речь идет о продаже недвижимости, то для продавца мероприятие приобретает следующую последовательность действий:

  • выбор платформы, предоставляющей услуги токенизации;
  • заполнение заявки с указанием характеристик объекта недвижимости;
  • собственник и платформа определяют подрядчика;
  • подрядчик осуществляет независимую проверку и производит оценку недвижимости;
  • собственник определяет на сколько токенов (виртуальных частей) он хочет поделить объект и какова стоимость каждой из них (например, один объект стоимостью 25 000 долларов можно разделить на 1000 токенов, каждый из которых будет стоить 25 долларов);
  • токены выставляются на продажу на платформу;
  • инвесторы покупают токены, становясь совладельцами продаваемого объекта недвижимости.

Специалисты платформ обеспечивают юридическое сопровождение сделки, техническую и маркетинговую поддержку до полного достижения целей токенизации. При этом участникам сделки гарантируется безопасность, низкие транзакционные издержки и скорость транзакций — все это обеспечивает сама суть технологии блокчейн.

Кто занимается токенизацией недвижимости

После принятия решения о токенизации объекта недвижимости собственнику необходимо выбрать специализированную токен-платформу. В этом процессе надо быть осторожным: на рынке много стартапов, среди которых можно наткнуться на мошенников.

Выбрать надежную токен-платформу помогут сайты-агрегаторы наиболее популярных по мнению пользователей платформ, интернет-ресурсы профильных инвесторов и сайты крупных агентств недвижимости. По информации сервиса Owler в топ-10 компетентных токен-платформ входят: Securitize, Harbor, Polymath, SWARM Foundation, BitPay, BitGo, AlphaPoint, Uphold, Coinify, Bitfinex.

Механизмы токенизации

Токенизация недвижимости упрощает юридически значимую процедуру получения и передачи прав на недвижимость, создают новые способы для роста инвестиционной привлекательности. Описанные ниже процессы с высокой долей вероятности могут занять выгодное положение на отечественном рынке объектов строительства.

Владение недвижимостью через долевое участие в компании

Токенизация недвижимости придает новые формы уже знакомым обязательственным отношениям. Если покупателем недвижимости является юридическое лицо, например, акционерное общество, то с момента оформления права собственности последует разделение токенизированного имущества на токены. Затем каждый токен может быть разделен на такое количество единиц, которое руководство компании сочтет, с одной стороны, выгодным для собственных интересов, с другой — привлекательным и конкурентоспособным для будущих владельцев. Токен обладает всеми характеристиками ценной бумаги, поэтому каждый его владелец получает право на дивиденды, право участия и право голоса на общих собраниях, ознакомление с годовым отчетом и управленческим отчетом.

Ипотека

Цифровой актив, или токен вполне способен стать новым функциональным механизмом ипотеки в России — так считает Владимир Потанин, президент компании «Интеррос», акционер токен-платформы «Атомайз». Токенизация ипотечного кредитования может оказаться востребованной в отдаленных регионах, где жилье малоликвидно, например, в Норильске. У предприятий, одним из которых в качестве пилотного может выступить Норникель, все равно есть служебный фонд. Поэтому если человек решит уехать и обратно конвертировать токены в деньги, то им закономерно отойдет статус держателей жилья.

В свою очередь российские банки выражают интерес к внедрению технологии цифровых активов в сервисы покупки недвижимости в ипотеку. Пользу видят в существенном сокращении числа обслуживающего эти операции персонала, увеличении скорости и надежности регистрации прав.

Инвестирование в объект строительства

Токенизация позволяет привлекать инвестиции не только в готовые объекты, но и в строящиеся объекты недвижимости. Преимуществами токен-инвестирования в строительство становятся:

  • быстрое и безопасное вложение с минимальным порогом входа,
  • увеличение числа инвесторов,
  • практически безболезненный выход из инвестфонда в случае выявления неблагоприятных и угрожающих капитализации факторов.

Не исключены и риски, которые могут выражаться в отсутствии инвестиционной привлекательности у еще не существующего объекта. Невозможно рассчитать и спрогнозировать размеры его капитализации, размер аренды и налоговых отчислений.

Создание токенизированных инвестиционных фондов недвижимости

Инвестиционные фонды недвижимости позволяют частным лицам инвестировать в крупномасштабную, приносящую доход недвижимость. Инвестфонд недвижимости — это компания, которая владеет и обычно управляет приносящей доход недвижимостью или связанными с ней активами. Это могут быть офисные здания, торговые центры, квартиры, гостиницы, курорты, склады, а также ипотечные кредиты. В отличие от других компаний, Инвестфонд недвижимости не разрабатывает объекты недвижимости для их перепродажи, а покупает и развивает недвижимость в первую очередь для того, чтобы управлять ею как частью собственного инвестиционного портфеля.

Лидеры направления токенизации

Строительство рынка токен-недвижимости

Рынок токен-недвижимости только формируется, и законодательства многих стран пока не позволяют пользоваться преимуществами этих сделок. Но с каждым днем токен-платформ становится больше, а инвестиционные каналы расширяются. Можно ли в таких условиях говорить о появлении лидеров токенизации? Даже несмотря на увеличение числа кейсов токенизации недвижимости, подобная характеристика преждевременна. Это обусловлено отсутствием бесшовного глобального правового пространства у технологий NFT. Соответственно, и внутреннее законодательство стран сталкивается либо с различными пробелами в праве, либо с правовыми коллизиями.

Владельцев токенов слишком мало для того, чтобы охватить значительный объем рынка недвижимости. Поэтому развитие законодательства может изолированно повлиять на распространение NFT моделирования рынка недвижимости. Велики риски, что этот пласт законодательства окажется закрытым для широкого круга. В таком случае речь идет о своеобразном рычаге лоббирования интересов верхушки обладателей криптовалюты и токенов, сформировавших и сразу же завоевавших конкурентное превосходство.

Вид за Океан: правовые барьеры США

Российская правовая система кардинально отличается от американской. Но при этом цифровое законодательство США находится сейчас в таком состоянии, что точно так же не позволяет облечь недвижимость в форму цифрового токена. Примеры токенизации в США скорее всего будут оставаться редкостью в течение некоторого времени. Хорошо зарекомендовавшие себя законы и окружные земельные регистры не признают передачу права собственности с помощью NFT. Традиционная американская индустрия недвижимости и ее укоренившиеся заинтересованные стороны, вероятно, не спешат внедрять эту новую технологию, что соответствует концепции «интересов большинства». Единичны такие кейсы, как деятельность Propy, технологической NFT-компании, продающей во Флориде элитные домовладения, кондоминиумы в форме токен-недвижимости стоимостью 215 000 долларов.

Континентальная модель: технологичное право Германии

В поисках оптимальных правовых конструкций, отечественный законодатель черпает новации системного опыта Германии.

Одним из первых государств в ЕС, Германия запустила правовое регулирование криптовалюты в том числе в сфере покупки недвижимости. Немецкое законодательство не предусматривает общего запрета на выпуск, добычу, владение или торговлю криптовалютами. То же самое и с ценными бумагами, активами и токенами.

Токенизация недвижимости началась относительно рано. Среди первых четырех предложенных токенов два проекта были в сфере недвижимости. Exporo была основана в 2014 как краудинвестинговая платформа для проектов в сфере недвижимости. Уже летом 2019 года компания провела первое в Европе полностью регулируемое размещение токенов для недвижимости. Всего через год было оцифровано 14 проектов недвижимости общим объемом более 45 миллионов евро. Почти все активы в Германии могут быть токенизированы и, таким образом, стать доступными для «более широкой целевой группы». Токенизированная недвижимость начинает доминировать на рынке Германии. Однако количество сделок, которое говорит о реальном количестве владельцев токенов в период с 2019 по 2022, отличается неуверенной динамикой роста. Этот фактор говорит о том, что та самая «более широкая целевая группа» пока не проявляет значительного интереса, и покупка недвижимости за криптовалюту — редкость, а не норма.

При этом законодательство обеспечило стремительное развитие рынку, четко очертив границы:

  • токены не являются законным платежным средством;
  • токены не обеспечиваются государством;
  • приобретение токенов может привести к полной потере денежных средств и иных объектов гражданских прав.

Мировая тенденция: отсутствие единого подхода к операциям с токенами

Законодательство стран не унифицировано — это функция международного права. Именно поэтому в сфере ценных бумаг, токенов, криптовалюты эмитентам лучше учитывать требования всех юрисдикций присутствия и инвесторов. Например, предложение токенов, которое соответствует законодательству Европейского Союза, может не соответствовать требованиям законов США, и наоборот. В реальности, возможны ситуации, в которых одна страна рассматривает токен в качестве ценной бумаги, в то время как другая страна применяет совершенно другой подход.

В связи с этим для некоторых инвесторов могут быть предусмотрены ограничения. Например, на платформе RealT предусмотрено, что граждане некоторых стран (Беларуси, Кубы, Ирана, Ирака, Ливана, Ливии, Судана, Сирии) не могут быть инвесторами. А RealT в США доступен только для аккредитованных инвесторов.

    Подпишитесь на рассылку
    Раз в неделю будем присылать вам самые интересные материалы

    Токенизация недвижимости на территории СНГ

    Интенсивный темп развития токенизации не позволяет определить универсальные, юридически значимые элементы ее конструкции. С одной стороны, государствам разных юрисдикций сложно выработать единый подход к токенизации, который позволил бы обеспечить снижение рисков, упрощение процедуры, поиск и сотрудничество с токен-платформами. С другой стороны, государствам с более консервативным законодательством только предстоит произвести соответствие и соизмерить интересы внутренней политики с новыми трендами цифровизации. В таких обстоятельствах фирмам-пионерам приходится соблюдать баланс инициативы и соблюдения закона.

    Уже на протяжении 5 лет российская блокчейн-платформа ATLANT ищет способы минимизации издержек рынка недвижимости с помощью токенизации. Платформа охватывает не только арендный бизнес, но и дает новые возможности для инвестиций через токенизацию недвижимости. Преимущество ATLANT видят в том, что, в отличие от фондов недвижимости, которые продают долю в пуле активов, системы платформы позволяют токенизировать отдельные здания. В классических фондах так сделать нельзя из-за очень высоких издержек. Пока государственные реестры не переведены на блокчейн, делать это можно только через SPV (Special Purpose Vehicle) — юридическое лицо, специально созданное под задачи токенизации недвижимости.

    Однако в реалиях отечественного правоприменения такая схема может показаться сомнительной и трудно реализуемой, потому что российское законодательство не регулирует блокчейн-технологии и цифровые активы. Поэтому платформа ATLANT проводит операции на рынках Европы, а токенизировать недвижимость в РФ пока не планирует.

    На данный момент ситуацию в странах СНГ можно описать как сбалансированную, имеющую факторы потенциального роста. Пока мы не можем говорить о том, что отсутствие законодательства является единственным сдерживающем фактором — ему просто нечего регулировать. Сейчас явно не сформирована инфраструктура, способная адекватно воспринять закон. К сожалению, именно подобное положение подтвердил опыт белорусских коллег.

    Запуск токен-инвестирования в недвижимость: учимся на примере Беларуси

    Недавно в Беларуси и впервые в СНГ появилась новая форма коллективных инвестиций в недвижимость — через покупку токенов. Компания «РЕИТ Индастриал» предложила первичное размещение токенов (ICO) MANO на криптобирже FREE2EX. Перед заказчиком стояла задача привлечь финансирование для строительства и последующей эксплуатации коммерческой недвижимости. Сегодня есть несколько вариантов привлечения финансирования — банковский кредит, долевое строительство, классические инвестиции, а теперь и выпуск долговых или специальных токенов для привлечения инвестиций в коммерческую недвижимость.

    Цену квадратного метра помещения площадью 2500 квадратных метров оценили в размере $ 620 с НДС. Согласно плану в первый год ожидаемая заполняемость арендаторами составляла бы 75%, в последующие годы — 90%. При условии арендной платы в размере $ 6 за квадратный метр без НДС.

    Цель привлекаемых средств — долевое строительство производственно-складской недвижимости. Инвесторы не участвуют в покупке и управлении объекта, но получают доход от сдачи его в аренду и последующей продажи недвижимости. Также есть общее правило для всех токенов: деньги, которые компания соберет, необходимо будет вернуть. По сути, это такие же возвратные средства, как банковский кредит. Инвесторы, в свою очередь, получают новые права. Они могут не только вернуть инвестиции путем продажи токена или после реализации объекта недвижимости, но и получить постоянный пассивный доход от эксплуатации этого объекта.

    К сожалению, проект не реализовал весь объем токенов в течение 6 месяцев и не запустил строительство. Истек срок первичного размещения. Был продан только один токен.

    После неудачи фирма выдвинула 4 условия поиска розничного инвестора:

    • формировать предложение на завершенный объект недвижимости (сдан в аренду и имеет ретроспективу показателей по арендным платежам, эксплуатационным платежам и долгосрочные, прогнозируемые договоры аренды);
    • контролировать диверсифицированный поток арендных платежей;
    • учитывать репутацию девелопера, его умения и показатели по долгосрочной работе с коммерческой недвижимостью;
    • сохранять прозрачную и рыночную цену.

    Из опыта специалистов из Беларуси пока сложно оценить реальный уровень актуальности предложения токена в качестве инвест-инструмента. Возможно, извлеченный урок позволит выйти на новый уровень.

    Читать далее:
    Недвижимость как токенизированный актив: плюсы, минусы и перспективы